山内流不動産バリューアップ法

こんばんは山内です。

昨日は売却について
僕の考えをお伝えいたしました。

不動産投資と売却は
切っても切れない大事な

部分ですので見ていない方は
履歴をご確認ください。

ーーーーーーーーーーーーーーー

さて今日はダメ物件を
優良物件に変えるノウハウ

についてお伝えいたします。
「バリューアップ」ですね！

五日目のメルマガでお伝えしましたが
覚えておりますか(^^)

不動産投資とは極論
ダメダメ物件を磨き上げて

「価値を創出する。」

これに尽きるわけです。

僕も見た目は「うぎゃー」
っと思うような物件を

何棟も手掛けてきました。

サラリーマンの時は会社の
取り組みを見てきましたし

管理家主様のバリューアップの
お手伝いもたくさんしてきました。

独立してからは自身の物件を
4棟ほどこなしました。

ただバリューアップって
横文字っぽい言葉使って

かっこつけてますけど
やってることって

極端に言うと

「ボロボロでガラガラで汚い」

物件を

「ピカピカで満室でキレイ」

に変えてあげるだけという
ことです。

実際に僕が良くやる手法としては

・外壁塗装

・間取りの変更

大きい部分はこれだけです。

細かい所だと

・花壇は邪魔だからモルタルで
埋めよう、、、

・床が汚いから高圧洗浄で
綺麗にしよう。

・さびが目立つからさび止めしよう。

気づいたことを
適宜改善していってます。

僕自身A型で几帳面な
性格なので細部の部分まで

結構気になってしまいます。

自分の部屋にゴミが落ちて
いたら拾うでしょうし

おしゃれにしたいと思ったら
色々と手を加えますよね。

それと一緒です。

さぁさぁ、いろいろと文章で
お伝えしても中々伝わりづらいと

思いますし、論より証拠という
ことで僕のバリューアップしてきた

物件を特別公開いたしますので
是非見て頂ければと思います。

2020年に購入したRC物件
ビフォー

アフター

こんな感じです。

購入した時は引くほど
汚い物件でした。。。

共用廊下にはゴミが散乱し
大量の荷物が放置してある状態。

空き部屋もゴ〇〇リだらけでしたし
建具も腐り放題。。

でも、そんな物件だからこそ
安く買えるのです。

ここは非常に大事なポイントです。

問題がある物件だからこそ
安く買うことができます。

重要なのはその問題が
自分の許容範囲なのかどうか？

そして大家の腕の見せ所となるのが
その許容範囲がどれだけ広いのか。

これに尽きると思います。

問題を一つ一つ解決していき
物件のバリューアップを図っていきます。

僕の場合は自分でできるところは
自分でDIYしていますから内装工事代は

かなり低く抑えることができます。
この物件は5部屋空きがあったので

全部の内装を一人で行いました。
といっても、やった事としては

クロス張替え工事、クッションフロア張替え工事
室内塗装この3つだけです。

この３つができるようになると
物件のイメージをガラッと変える

ことができるようになります。
ただ、やはり素人っぽさは残って

しまうのですが多少のあらは
大丈夫です。

大事なことは
「ちゃんと手を入れている」

ということを伝えることです。

さて、それでは他の物件も
ご覧ください。

このアパートは購入して
2ヵ月で満室になりました。

それでは、リフォームをするうえで
どのようなお部屋を作っていけばいいのか

についてお伝えいたします。

やはり、ここはセンスが分かれる
ところですし変な部屋を作ってしまうと

申し込みされにくくなりますので
注意が必要です。

僕の場合は、プランを作っています。
一応インテリアコーディネーターの資格が
少し活きました。

このようにプランを作ってリフォームを実施して
います。

プランを作っておくとＤＩＹを進めるうえで
「迷い」がなくなるのでとてもおススメです。

もちろんこういったプランを作れる人は
ほとんどいないと思うので

そういった場合は
「ココナラ」や「クラウドワークス」などで

外注するのもいいと思います。

本日はこれで以上になります。

僕の講義も明日でラストになります。
最後は不動産会社の選び方について
お伝えいたします。

お楽しみに♪

メルマガの解除はこちらから
[link]https://tarojirou-fudosan.com/fx/lcLxB4